房地产滞胀未必代表见顶
2009-09-17
- 中国房地产市场近月出现了量跌价升的“滞胀”。有人将销售量下跌，归咎为房价过度炒高后，购房人入市变得审慎，甚至认为房市已经见顶。
- 房市和股市之间，热钱有相当大的互通性，投资情绪也相互感染。A股八月份出现的调整，的确对买房人的入市时机有影响，资金有观望的倾向。
- 但是，导致目前“滞胀”局面的最大原因，笔者认为是一手市场新盘推出的骤减。在2008年，开发商多数处在资金链断裂的危机边缘，几乎没有建房。今年前六个月当房市升温时，所有开发商都拼命抛售，以盘回现金，直到年中才猛然醒悟这场升势可以持久。不过此时房源库存已经大幅下降，笔者测算目前的库存大约相当于4-5个月的销售量，较去年房市最黑暗时期22-23个月的销售量急遽下降。开发商在推盘上变得审慎，在定价上变得更进取，是“滞胀”的根本原因。
- 政府在房市上的短期调控能力，应该会弱过股市。如果股市出现供求失衡，政府随时可以透过控制IPO来调节供应，而房市供应却受到建筑周期、库存周期的制约，短期政策运作的空间较小。供应有限，是笔者看好今年最后四个月房价的第一个原因。
- 购房需求的来源，已经有所改变。年初时新来居民、新婚人士等需求，是拉动市场回暖的主力。积累了近一年的刚性需求突然爆出，的确对市场带来冲击，撬动了房市的升势。进入下半年后，用家需求在下降，投资需求在上升，买房时高首付、纯现金支付的比例明显在增加。储蓄利率低下、通胀预期升温，带来银行储蓄的活性化，M1货币供给量更呈直升机式的上升，房市收纳了其中相当一部分的游资。另外企业资金也开始流入房市。目前中国流动性泛滥，资金缺少出路，政府无意真心收紧银根，是笔者看好短期房价的第二个理由。
- 近来许多楼盘在星夜赶工。地方政府对囤地的开发商开出高额罚单，以尽快增加供应。开发商自身也希望，在政策收紧之前再多卖一轮房、多赚一轮。这个趋势带出以下两个市场含意：首先，房地产建设活动可能比想象的更活跃，由此而生的对建筑材料的需求，可能比预期的更大。
- 其次，这似乎孕育着新一轮供需失衡。当明年上半年大量新盘预售涌出来时，也许就揭开了房市调整的大幕。中国货币环境的正常化，估计也在那时全面展开，届时利率趋升，流动性回落。房地产市场具有明显的周期性特点，2008年的市场调整被全球金融危机所打乱，不过调整周期早晚会重续。
- 本文原载于今周刊，为个人观点，并非任何劝诱或投资建议。
博客前言
- 平面媒体的最大威胁，来自广告收入的萎缩。绝大部分平面媒体的发行收入，难以维持其运作支出，因此广告收入乃生存之必须。然而，平面媒体不仅在与电子媒体的竞争中不见优势，其广告收入更受到网络媒体的蚕食。发行没有起色、收入每况愈下、传统领地（例如股价表、天气预报、分类广告）渐次消失、读者群严重老化，是《纽约时报》、《时代》周刊、《泰晤士报》等一流平面媒体面临的共同窘境，也是默多克不看好此行业的主要原因。
- 默多克是生意人，思维的出发点是利润。平面媒体在上千年的人类历史中兴盛不衰，自然有其道理。报章、杂志、书本不过是平面媒体的表达形式，它们的内涵则是思想的阐述、文化的传播、历史的延续。内容才是平面媒体（以至任何一种媒体）的生命。平面媒体在时效性、多样化上可能不如其它媒体形式，但是它在思想、观点的阐述、表达上优势十分明显。平面媒体需要做的是与时共进，在保持内容优势的情况下，改进传播形式，向多媒体方向靠拢。
- 笔者自视为一个观点制造者，在这个博客中希望将平面媒体在思想上的优势和网络媒体在形式上的优势作一个结合。在这里，没有大学问，只是试图对中国经济的一些现实问题，以浅显的方式发表一点个人观点。观点以前瞻性为主，可能正确也可能错误，且留给读者判断、时间检验。
- 笔者公务繁忙，但希望每周至少现身博客1-2次，与同好交流。这里所有的文章欢迎转载，不过有原载出处的务请注明。文章标题可以改动，但内容不宜修改、编辑，以免讹传。
